En materia civil, una de las herramientas que muy poco es utilizado, y muchas veces cuando se utiliza se desnaturaliza su concepto, es el CONTRATO DE PROMESA o PRECONTRATO. Su desnaturalización se da cuando los promitentes vendedor y comprador, han producido de una manera parcial o total los efectos del contrato de compraventa, además de la confusión de los derechos que genera una promesa de compraventa, y el desconocimiento de que la misma solo genera derechos personales más no reales. Para entender la promesa de contrato, o pre-contrato como también es conocido es necesario plantear su concepto fundamental. En este sentido, el profesor Dulio Arroyo Camacho en su obra " CONTRATOS CIVILES" tomo I, nos dice que:

"Podemos definirlo como el convenio por el cual las partes que lo celebran se comprometen, una o ambas, a concurrir ellas mismas a la celebración de un contrato futuro determinado, que por el momento no quieren o no pueden celebrar, una vez haya transcurrido cierto plazo o cumplido la conducción estipulada y los demás requisitos legales."

De lo anterior podemos concluir que el contrato de promesa de compraventa o precontrato, no es más que el contrato que una o dos personas acuerdan mediante contrato actual a celebrar otro contrato principal en el futuro, de conformidad con el cumplimiento de ciertos requisitos que deben estar estipulados en el pre-contrato.

Conforme a la teoría clásica, los elementos característicos del contrato de promesa son los siguientes:

1. Que en virtud de esta promesa se origina fundamentalmente la obligación de celebrar un contrato futuro determinado distinto del contrato de promesa. 
2. Que tal obligación constituye una obligación de hacer.
3. Que el contrato de promesa puede ser unilateral o bilateral.
4. Que debe determinarse el contenido del contrato prometido o futuro.
5. Debe señalarse un plazo o condición, o ambos que fijen la época para la celebración del contrato futuro.
6. Las partes acuden al contrato de promesa, que es un convenio independiente, y distinto, porque en ese momento  no pueden o no quieren celebrar el contrato prometido. 
7. Debe darse cumplimiento a los otros requisitos exigidos por ley.

El contrato de promesa o pre contrato debe poseer en sus clausulas por lo menos estos elementos fundamentales en adición de todos los otro elemento que compone la figura jurídica del contrato de conformidad con la legislación panameña.

Como antecedentes del contrato de promesa  o precontrato, plasma sus orígenes en el año 1854, cuando THOL, lo utiliza por primera vez en su obra de Derecho Mercantil  y que corresponde a la palabra alemana  "VORVERTRAG", sostuvo que es:

"un contrato anterior a otro, esto es, un contrato que se concluye para que deba ser concluido otro contrato, o sea, un contrato actual que promete un contrato futuro"

En este mismo orden de ideas, la Jurisprudencia establecida  por parte del Tribunal Supremos de España ha dicho que:

"El precontrato es una convención por la cual dos o más personas se comprometen a realizar en tiempo futuro un determinado contrato que en el momento de celebrar esa convención no quieren o no pueden celebrar como definitivo." (sentencia de 23 de abril de 1957, en la Rev. Anuario de Derecho Civil Madrid, 1957, Pág. 1281)

Queda claro entonces que en virtud de la doctrina de la  Teoría Clásica el precontrato no es más que el contrato que se celebra antes del celebrar el contrato principal, donde el precontrato obliga a la celebración del contrato principal en función del cumplimiento de ciertos requisitos jurídicos.

Los antecedente históricos plasmados en el Derecho Romanos, según un sector de la doctrina (V. gr. Fueyo, Puig Peña, otros), la teoría clásica del precontrato o contrato de promesa encuentra su principal antecedente en el "PACTUM DE CONTRAHIENDO" del derecho romano. Otros autores estiman que también constituye un antecedente del mismo la "STIPULATIO" contrato solemne por excelencia, que se perfeccionaba mediante el pronunciamiento de ciertas palabras sacramentales. El acreedor preguntaba: ¿prometes darme o hacerme tal cosa?, y el deudor respondía "PROMETO". Sin embargo, existen importantes diferencias entre el concepto que hoy se tiene del contrato de promesa y la "STIPULATIO". Así, mientras que el primero puede ser unilateral o bilateral, la segunda era siempre unilateral; la promesa, al menos en nuestro Derecho es generalmente consensual, y solo excepcionalmente es solemne, en tanto que la "STIPULATIO" era siempre solemne. por otra parte como "Alessandri Rodríguez", en esta se trataba tan solo de ciertos convenios que sin ser contratos de promesa propiamente tales encerraban en el fondo algo así como una promesa, pero no precisamente para obligar a la celebración de un contrato ulterior, sino, para obligar directamente al contrato que mediante ese acto se celebra. De allí que, como sostiene Giorgi, si bien la "Stipulatio" obliga al cumplimiento de una obligación futura, el objeto de la misma no consistía, como ocurre en el contrato de promesa, en la celebración de un contrato futuro.

En resumen, el contrato de promesa o precontrato, conforme la teoría clásica se caracteriza por qué:

1. Se concibe como un contrato autónomo, independiente y distinto del contrato prometido. 
2. Se engendra fundamentalmente una obligación de hacer: la de celebrar el contrato prometido ; y
3. Para que el contrato prometido se perfeccione  es preciso que las partes consientan dos veces: Primero para celebrar la promesa y luego para que el contrato prometido tenga vida.

Esta tesis ha sido acogida por el Tribunal superior de España en varios fallos V. gr. Sentencia del 09de julio de 1940, y 28 de mayo de 1976 entre otros fallos.

Este aporte de la Revista Lex comunus, fue preparado por el Licdo. Patricio Jordan. Bufete Jordan ESQ.

Bibliografía: Contratos Civiles. Edición conmemorativa del centenario de la aprobación del Código Civil de 1917, Colegio Nacional de Abogados de Panamá.

Autor: Dulio Arroyo Camacho.